Pada tahun 2018, seorang debitur bernama A membeli sebuah rumah melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank. Dalam perjanjian kredit tersebut, A bertindak sebagai debitur resmi, sementara rumah yang dibeli dijadikan jaminan dengan dibebani hak tanggungan. Secara hukum, hubungan antara A dan bank diikat oleh perjanjian kredit yang tunduk pada ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.
Pada tahun 2020, karena kesulitan ekonomi, A kemudian menjual rumah tersebut kepada B melalui mekanisme over kredit atau take over. Namun, proses ini dilakukan tanpa sepengetahuan dan persetujuan bank. A dan B hanya membuat perjanjian di hadapan notaris, biasanya berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) serta surat kuasa untuk melanjutkan pembayaran cicilan. Secara perdata, perjanjian tersebut sah dan mengikat antara A dan B, tetapi tidak mengikat bank sebagai pihak ketiga. Hal ini sejalan dengan prinsip privity of contract dalam Pasal 1340 KUHPerdata, yang menegaskan bahwa perjanjian hanya berlaku bagi para pihak yang membuatnya.
Selama satu hingga dua tahun awal, B melaksanakan kewajibannya dengan membayar cicilan kepada bank, meskipun secara administratif pembayaran tersebut tetap tercatat atas nama A. Kondisi ini sering menimbulkan persepsi keliru bahwa pengalihan telah sah secara penuh. Padahal, secara hukum, status debitur tidak pernah berubah karena tidak ada persetujuan resmi dari bank, baik melalui mekanisme novasi maupun alih debitur.
Masalah mulai muncul ketika pada tahun berikutnya B mengalami kesulitan keuangan dan tidak lagi mampu membayar cicilan selama kurang lebih satu tahun. Kredit pun masuk dalam kategori macet. Dalam kondisi ini, bank tetap menagih kepada A sebagai debitur sah, karena hubungan hukum yang diakui hanya antara bank dan A. Ketika kewajiban tidak dipenuhi, bank berhak mengambil tindakan sesuai perjanjian kredit dan ketentuan hukum yang berlaku.
Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, khususnya Pasal 6, pemegang hak tanggungan (bank) memiliki hak untuk menjual objek jaminan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji (wanprestasi). Hak ini dikenal sebagai parate eksekusi, yaitu eksekusi langsung tanpa melalui putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Dengan dasar ini, bank kemudian mengajukan proses lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
Menjelang pelaksanaan lelang, pembeli kedua (B) biasanya mulai menyadari risiko hukumnya dan berupaya mempertahankan haknya atas rumah tersebut. Namun, posisi hukum B terhadap bank sangat lemah karena tidak memiliki hubungan kontraktual langsung. Dalam praktik, pengadilan cenderung menolak permohonan pembeli kedua untuk menghentikan lelang, karena hak bank atas jaminan dilindungi secara kuat oleh undang-undang.
Upaya penyelesaian yang paling efektif dalam situasi ini sebenarnya adalah melalui jalur non-litigasi, yaitu negosiasi dengan bank. B dapat mengajukan restrukturisasi kredit atau permohonan alih debitur resmi, dengan syarat memenuhi penilaian kelayakan kredit dari bank. Jika B mampu menunjukkan itikad baik, misalnya dengan membayar sebagian tunggakan, bank dalam banyak kasus bersedia menunda lelang demi menjaga kualitas kreditnya.
Selain itu, terdapat kemungkinan bagi B untuk melakukan pelunasan tunggakan secara bertahap guna mengembalikan status kredit menjadi lancar. Alternatif lain adalah melakukan refinancing atau take over ke bank lain, di mana kredit lama dilunasi menggunakan fasilitas kredit baru. Namun, opsi ini memerlukan waktu dan kemampuan finansial yang memadai, sehingga harus dilakukan sebelum proses lelang mencapai tahap final.
Apabila jalur negosiasi tidak berhasil dan lelang tetap berjalan, maka langkah hukum yang dapat ditempuh oleh B adalah mengajukan gugatan perdata terhadap A atas dasar wanprestasi. Dalam gugatan tersebut, B dapat menuntut pengembalian kerugian yang telah dikeluarkan, termasuk uang muka dan cicilan yang telah dibayarkan. Dasar hukum yang digunakan antara lain Pasal 1243 KUHPerdata tentang ganti rugi akibat wanprestasi.
Pada akhirnya, kasus over kredit tanpa persetujuan bank menunjukkan adanya celah antara praktik di masyarakat dan ketentuan hukum yang berlaku. Meskipun perjanjian di hadapan notaris memberikan kekuatan pembuktian, hal tersebut tidak cukup untuk mengikat pihak ketiga seperti bank. Oleh karena itu, satu-satunya cara yang memberikan perlindungan hukum penuh adalah melakukan pengalihan kredit secara resmi melalui persetujuan bank, sehingga tercipta kepastian hukum bagi seluruh pihak yang terlibat.
Komentar
Posting Komentar